État des lieux par huissier : tarifs, procédure et droits en 2026

Un état des lieux par huissier — officiellement réalisé par un commissaire de justice depuis la réforme de juillet 2022 — est un constat officiel, daté et signé, qui décrit précisément l’état d’un logement à un instant T. Il intervient quand propriétaire et locataire ne s’entendent pas pour établir ce document ensemble, ou lorsque l’une des parties ne se présente tout simplement pas au rendez-vous. Sa valeur juridique est nettement supérieure à un état des lieux amiable, et les tarifs appliqués sont fixés par décret, ce qui évite toute mauvaise surprise. En 2026, c’est la solution la plus sûre pour protéger ses droits, que l’on soit bailleur ou locataire.

L’état des lieux : un document fondamental dans toute location

L’état des lieux est un document établi en deux exemplaires — un pour le bailleur, un pour le locataire — qui décrit dans le détail l’état du logement et de ses équipements. Il est obligatoire pour toute location soumise à la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse d’une résidence principale vide ou meublée. Ce document sert de référence au moment de la restitution du dépôt de garantie : sans état des lieux d’entrée, le propriétaire ne peut en principe pas imputer de dégradation au locataire.

L’état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés, et l’état des lieux de sortie au moment du départ du locataire. En cas de désaccord sur l’état du bien, les deux documents sont comparés pièce par pièce. Tout ce qui n’était pas noté à l’entrée est supposé s’être produit pendant la période de location, d’où l’importance d’être rigoureux dans les deux cas — et de ne négliger aucun détail, même le plus insignifiant en apparence.

Depuis quelques années, des applications numériques permettent de réaliser un état des lieux sur tablette ou smartphone, avec photos intégrées et signature électronique. Le fond reste identique : chaque pièce, chaque équipement, chaque relevé de compteur doit être consigné avec précision. La forme évolue, l’enjeu non. Et lorsque la situation se complique entre les parties, la version officielle dressée par un commissaire de justice reste la seule vraiment incontestable.

Quand faire appel à un commissaire de justice pour un état des lieux ?

Plusieurs situations justifient de passer par un commissaire de justice plutôt que de faire l’état des lieux à l’amiable. La plus fréquente : l’une des parties refuse de se présenter ou conteste systématiquement tout ce qui est noté. Dans ce cas, l’autre partie saisit un commissaire de justice, qui convoque alors l’absent par lettre recommandée avec avis de réception. La présence devient alors obligatoire, ou le constat est dressé en l’absence de la partie défaillante — avec une valeur légale strictement identique.

Le recours à un huissier de justice est aussi pertinent lorsque le logement présente des dégradations importantes ou contestées, ou lorsque le propriétaire souhaite disposer d’un document incontestable pour engager une procédure judiciaire. Un constat d’huissier a une force probante que peu d’autres preuves égalent devant un tribunal judiciaire.

Certains bailleurs institutionnels — organismes HLM, résidences étudiantes, parcs locatifs gérés par des agences — font systématiquement appel à un commissaire de justice pour tous leurs états des lieux, qu’il y ait litige ou non. C’est une manière de sécuriser la gestion locative sur le long terme. Le surcoût engendré est souvent largement compensé par la réduction des contentieux et des procédures judiciaires évitées.

Quel est le coût d’un état des lieux par un commissaire de justice ?

Contrairement aux idées reçues, les tarifs des commissaires de justice pour l’état des lieux ne sont pas libres. Ils sont encadrés par l’arrêté du 26 novembre 2021, qui fixe une grille tarifaire selon la surface du logement. Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur — sauf si c’est le refus d’une partie qui a rendu le recours à l’huissier nécessaire, auquel cas elle supporte l’intégralité du coût. Voici les montants applicables en 2026 :

À ces montants s’ajoutent les frais de déplacement du commissaire de justice, calculés selon un barème kilométrique officiel. Une vacation horaire s’applique parfois si l’état des lieux est particulièrement long ou complexe — dans les grandes maisons avec dépendances ou les appartements très meublés, par exemple. Ces frais supplémentaires sont eux aussi réglementés et ne peuvent excéder les plafonds fixés par décret. La TVA au taux de 20 % s’ajoute à l’ensemble des montants HT indiqués dans le tableau.

Frais d’un état des lieux amiable réalisé par un huissier

Quand propriétaire et locataire s’accordent pour faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice — sans qu’il y ait de litige — on parle d’état des lieux amiable réalisé par un huissier. Les mêmes tarifs réglementés s’appliquent, et les frais sont là encore partagés à 50/50. Cette démarche volontaire est de plus en plus fréquente dans les grandes villes, où les montants des dépôts de garantie sont élevés et les litiges fréquents.

Certaines agences immobilières proposent d’inclure l’état des lieux dans leurs honoraires de gestion locative. Dans ce cas, le coût est mutualisé et souvent moins élevé au global. Mais la qualité du document varie selon l’agent qui l’établit, contrairement au constat du commissaire de justice, qui engage la responsabilité d’un officier ministériel habilité.

Un état des lieux réalisé directement entre les parties — sans professionnel — est gratuit, mais présente un risque juridique bien plus élevé en cas de contestation. Il suffit qu’une mention soit absente ou imprécise pour que la situation devienne litigieuse. Si le logement est ancien, a été occupé longtemps, ou présente des traces d’usure, prévoir quelques dizaines d’euros de plus pour un constat officiel est souvent très rentable. Avant de rendre les clés, si vous avez effectué des petites réparations dans le logement, des cours de bricolage en ligne peuvent vous aider à remettre les choses en état avant le passage du commissaire.

À défaut d’accord amiable : la procédure étape par étape

Lorsqu’une partie refuse de participer à l’état des lieux, la procédure à suivre est précise et encadrée. Sa rigueur est justement ce qui lui confère sa valeur juridique. Voici les étapes dans l’ordre :

1. L’une des parties contacte un commissaire de justice de son choix, de préférence situé dans le ressort territorial du logement concerné.
2. Le commissaire de justice envoie une convocation à la partie absente par lettre recommandée avec avis de réception, avec un délai de prévenance d’au moins sept jours.
3. Le jour du rendez-vous, si la partie convoquée est absente, le commissaire de justice dresse quand même le constat.
4. Le document est signé par les parties présentes et communiqué à l’absente dans les meilleurs délais.
5. En cas de contestation ultérieure, c’est ce document officiel qui fait foi devant le tribunal judiciaire compétent.

Le commissaire de justice est un officier public ministériel : il ne représente ni l’une ni l’autre des parties. Son impartialité est garantie par son statut, et c’est précisément ce qui rend son constat si difficile à remettre en cause devant un juge. Même une partie qui n’était pas présente au rendez-vous a du mal à contredire un tel document.

Le constat locatif : une valeur juridique hors du commun

Le constat dressé par un commissaire de justice — aussi appelé constat locatif ou constat d’état des lieux — a une force probante particulièrement forte. Il est établi par un officier ministériel dont la mission est de constater des faits de façon impartiale et incontestable. En cas de procédure judiciaire, les magistrats accordent une grande importance à ce type de document, bien davantage qu’à un simple état des lieux signé entre particuliers.

Ce constat décrit dans le détail : l’état des murs, des sols et des plafonds pièce par pièce, le fonctionnement des installations électriques et de plomberie, l’état des fenêtres, des portes et des volets, ainsi que tout équipement fourni dans le cadre de la location. Dans un appartement meublé, chaque meuble et chaque électroménager sont répertoriés. Le moindre détail compte : une trace sur un mur, un carreau fissuré, un volet qui grince — tout est consigné avec précision et, très souvent, accompagné de photographies datées.

Si des dégradations sont constatées entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, le bailleur dispose d’un an à compter de la fin du bail pour agir en justice. La prescription est plus longue pour certains types de dégâts. Le constat établi par le commissaire de justice constitue la pièce maîtresse du dossier. Sans lui, même des dommages évidents restent difficiles à prouver, ce qui explique l’engouement croissant pour ce type de document, y compris dans les locations de courte durée.

Textes de loi et références réglementaires à connaître

L’encadrement légal de l’état des lieux repose sur plusieurs textes fondateurs. La loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs est le texte central : elle impose l’état des lieux contradictoire et fixe les conditions dans lesquelles un commissaire de justice intervient. Le décret du 30 mars 2016 a précisé le contenu obligatoire du document et les modalités de son établissement pour les locations à usage de résidence principale.

L’arrêté du 26 novembre 2021 fixe les tarifs réglementés des commissaires de justice pour les états des lieux. Ces tarifs sont révisés périodiquement par arrêté ministériel et s’imposent à toutes les parties, sans possibilité de dérogation. Depuis le 1er juillet 2022, la fusion des professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire a donné naissance aux commissaires de justice — les attributions en matière de constat locatif restent strictement identiques.

Il existe aussi une jurisprudence abondante sur les litiges liés aux états des lieux, notamment concernant l’usure normale : le locataire n’est pas responsable de la vétusté naturelle d’un logement. La grille de vétusté — adoptée dans certains contrats de location — limite les retenues sur le dépôt de garantie. Bailleur et locataire ont tous deux intérêt à connaître ces règles avant de se retrouver face à un contentieux, souvent évitable avec un bon état des lieux dès l’entrée dans les lieux.

Comment trouver un commissaire de justice pour son état des lieux ?

La Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) met à disposition un annuaire permettant de trouver un professionnel par département ou par ville. Il est recommandé de choisir un commissaire de justice dont l’étude est géographiquement proche du logement, car les frais de déplacement sont à la charge des parties et varient selon la distance parcourue.

Certaines études proposent de prendre rendez-vous directement en ligne, avec un formulaire de demande et un calendrier disponible à distance. Le délai moyen entre la demande et le rendez-vous oscille entre quelques jours et deux semaines, selon la disponibilité du professionnel et l’urgence de la situation. En cas de litige actif ou d’expulsion imminente, certains commissaires de justice proposent des interventions sous 48 heures.

Des plateformes spécialisées dans la gestion locative intègrent aussi la mise en relation avec des commissaires de justice partenaires, ce qui simplifie la démarche pour les bailleurs gérant plusieurs biens. Pour les locataires soucieux de l’état de leur logement à la restitution, veiller à l’entretien courant — comme traiter rapidement les taches de rouille sur les équipements — peut éviter des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie lors de l’état des lieux de sortie.

Questions fréquentes

Comment se passe un état des lieux avec un huissier ?

Le commissaire de justice se rend au logement à la date et à l’heure convenues, après avoir convoqué les deux parties par lettre recommandée si nécessaire. Il visite chaque pièce méthodiquement, note l’état des surfaces, des équipements et des installations, et consigne ses observations dans un procès-verbal détaillé accompagné de photos. Les deux parties présentes formulent leurs remarques et les font inscrire au constat. À l’issue de la visite, le document est signé par tous, chaque partie reçoit un exemplaire, et le document a immédiatement valeur juridique sans formalité supplémentaire.

Quel est le prix d’un état des lieux fait par un huissier ?

Le tarif est réglementé par arrêté ministériel. En 2026, il varie entre 134,56 € et 168,00 € HT selon la surface du logement, hors frais de déplacement. Ces frais sont partagés à parts égales entre le locataire et le bailleur — sauf si l’une des parties a rendu le recours au commissaire de justice nécessaire par son refus ou son absence, auquel cas elle prend en charge la totalité des honoraires. La TVA au taux de 20 % s’ajoute aux montants HT, et une vacation horaire s’applique parfois pour les visites longues.

Est-ce qu’un huissier peut faire un état des lieux ?

Oui, et c’est même l’une de ses missions légales les mieux encadrées. Depuis la réforme de juillet 2022, les huissiers de justice sont devenus des commissaires de justice, mais leurs attributions en matière de constat locatif restent inchangées. Un commissaire de justice est pleinement habilité à réaliser un état des lieux, que ce soit à l’amiable ou de façon unilatérale avec convocation de l’autre partie. Son constat fait foi devant les juridictions civiles et se révèle pratiquement impossible à contester une fois établi dans les règles de l’art.

Est-il possible de refuser un état des lieux par un huissier ?

Techniquement, une partie peut choisir de ne pas se présenter au rendez-vous fixé par le commissaire de justice. Mais les conséquences sont presque toujours défavorables pour l’absent : le constat est établi sans lui et vaut autant juridiquement que s’il avait participé. Refuser de signer ne change rien non plus : le commissaire note simplement le refus dans son procès-verbal, ce qui constitue en soi un élément défavorable. En pratique, ignorer une convocation pour un état des lieux est une erreur stratégique, car c’est quasi systématiquement la partie absente qui se retrouve lésée lors d’un litige ultérieur.